Kiekvienas pastatas – lyg gyvas organizmas, reikalaujantis specialios priežiūros, nuo kurios priklauso pastato ir juo besinaudojančių žmonių gerovė. Tarp Lietuvos statytojų ir pastatų savininkų vis dar vyrauja atsainus požiūris į techninę pastato priežiūrą, tačiau yra juntami vis didesni permainų vėjai. Populiarėjant tvariems pastatams ir vis daugiau kalbant apie jų pranašumus, pastatų priežiūra tampa aktuali kaip niekada anksčiau. 

„Daliai įmonių pastatų eksploatacija tampa ypač svarbi, nes tai reiškia sutaupytas sąnaudas. Pastebiu, kad dabar pati rinka verčia keistis – atsiranda daug mažiau energijos sunaudojančių pastatų, jų savybės daug geresnės, todėl natūralu, kad kitų pastatų savininkai atkreipia į tai dėmesį. Be suinteresuoto šeimininko jau stovinčio pastato eksploatacija linkusi būti neracionali, sistemos būna nesureguliuotos. 

Kai yra pastatomas naujas pastatas, reikia sistemas suderinti, parinkti tam tikrus parametrus ir tikrai ne kiekvienas pastato šeimininkas ar tą pastatą valdanti bendrija į tai atsižvelgia ir pasiekia teigiamų rezultatų. Tai labai priklauso nuo konkretaus pastato, jo paskirties ir šeimininko. Dažnai didelę įtaką pastatų eksploatacijai turi vartotojų elgsena. Kuo toliau, tuo labiau šis aspektas darosi vis svarbesnis. 

Žinoma, Lietuva vis dar yra gana toli nuo išsivysčiusių Vakarų valstybių, kur pastatų eksploatacijai kreipiamas ypatingas dėmesys, tačiau mūsų šalyje įžvelgiamos ir teigiamos tendencijos“, – teigia Lietuvos žaliųjų pastatų tarybos (LŽPT) narys Remigijus Simanavičius.

Nuotolinė sistema, taupanti išteklius 

Pastatų valdymo sistema arba BMS (angl. Building Management System) apima daug skirtingų komponentų – tai gali būti energijos išteklių, energijos paskirstymo, apšvietimo, liftų, gaisro, šildymo, vėdinimo, įeigos, pastato valdymo ir kita kontrolė. Vilniaus Gedimino technikos universiteto Aplinkos inžinerijos fakulteto prodekanas Kęstutis Čiuprinskas sako, kad pastato valdytojui BMS suteikia ne tik daug galimybių prižiūrėti statinio būklę ir sutaupyti priežiūros bei remonto sąnaudas, bet ir užtikrinti juo besinaudojančių žmonių komfortą. 

„BMS nauda tokia, kad iš vienos vietos galima valdyti skirtingas pastato sistemas. Įprastai įvairiose pastato vietose yra įrengiami jutikliai, valdikliai, kuriais galima reguliuoti įtaisus, vožtuvus. Šių sistemų valdymą galima atlikti iš vienos vietos. Dažniausiai informacija būna suvedama į kompiuterį, specialioje sąsajoje, kurioje aiškiai pavaizduota visa pastato sistemų schema ir galima matyti pagrindines pastato savybes. 

Tokia sistema turi daug funkcijų: galima įjungti arba išjungti atskirus segmentus, nustatyti tai pagal tvarkaraštį, sekti įvykius, jeigu, pavyzdžiui, buvo pastebėti patalpų temperatūros pokyčiai. Yra ir tokių sistemų, kurios gali automatiškai nustatytu laiku atidaryti ir uždaryti langus, juose įrengiami specialūs varikliukai. BMS suteikia galimybę nustatyti aliarmų ribą, galima sekti jų istoriją ir tai analizuojant daryti išvadas. Tai tobulesnis pastato valdymas, galimybė gauti daug informacijos apie statinį ir reikiamu laiku užtikrinti jo priežiūrą. 

Ši sistema pastatą padaro išmanų, tačiau „išmanumo“ lygis gali būti skirtingas, priklausomai nuo finansavimo ir reikiamų funkcijų, kurių gali būti daugybė. Kartais tuo yra „sužaidžiama“ – įdedami du davikliai ir teigiama, kad namas turi išmaniąją sistemą“, – sako K. Čiuprinskas. 

Pasirūpinti BMS sistemos įdiegimu rekomenduojama dar prieš pastato statybas. Yra opcija BMS įdiegti ir jau pastatytame name, tačiau tokiu atveju reikia išvedžioti laidus ir įrengti daviklius. Rinkoje jau pasirodė ir bevieliai davikliai, naudojantys belaidį ryšį, tačiau jie yra kur kas brangesni. 

BMS sistema gali palengvinti ir gyvenamųjų namų ar butuose gyvenančių žmonių buitį. Gyvenamojo namo valdytojui gali reikėti bendrų šildymo, elektros ir vandens sąnaudų duomenų. Automatinės sistemos šiuos duomenis gali siųsti nuotoliniu būdu, nereikia nurašinėti skaičių nuo skaitliukų. Daugiabučiuose galima valdyti automatizuotą laiptinių apšvietimą, automobilių aikštelių sistemas. 

„Jeigu yra gyvenamasis butas, tai tam butui nebus pritaikyti bendrieji dalykai, kurie taikomi viešuosiuose administraciniuose pastatuose. Šildymo sistemos, radiatorių vožtuvai gali būti valdomi nuotoliniu būdu, taip pat ir signalizacija, apšvietimas, vėdinimas ir kita. Tokios įrangos gausėja, yra specialūs pultai, kuriais arba telefono programėle galima visą tai valdyti“, – pažymi K. Čiuprinskas. 

Taupymas kokybės sąskaita 

Pasak R. Simanavičiaus, Lietuvoje dažnai pastato eksploatacija suvokiama kaip tiesiog atvykimas į objektą, žurnalo užpildymas ir „kažko“ pasižiūrėjimas. Šiuolaikiški pastatai turi įvairios sudėtingos įrangos, todėl reikalingi ypač aukštos kvalifikacijos specialistai, tačiau juntamas jų trūkumas. 

„Inžinierių statybos sektoriuje jau yra juntamas stygius, o eksploataciniame sektoriuje inžinierių personalo trūksta dar labiau. Galbūt tai susiję su tuo, kad ši sritis buvo apleista. Gerai ją išmanančių specialistų itin stinga. Tai susiję ir su ekonominėmis paskatomis, galbūt tai dar nėra pakankamai vertinama specialybė. Kiek žinau, dar ir mūsų universitetuose nesusirenka studentų kursas, nejuntamas poreikis“, – teigia R. Simanavičius. 

Lietuvoje vis daugėja BREEAM ir LEED sertifikatus turinčių pastatų. Anot K. Čiuprinsko, vienas iš kriterijų pastatų valdytojams gauti šiuos itin vertinamus sertifikatus yra būtent nuotolinės automatinės priežiūros sistemos, tokios kaip BMS.

„BMS paplitimas Lietuvoje dar nėra didelis. Yra pasitaikę atvejų, kai, nuvykus į tam tikrą pastatą pasiimti duomenų analizei, paaiškėja, kad BMS sistema įdiegta, tačiau jos funkcionalumas tik dalinis ir visų reikiamų duomenų gauti nepavyks. Šią sistemą kol kas dažniau naudoja prestižiniuose pastatuose. Kartais atrodo, kad nekilnojamojo turto plėtotojams nelabai apsimoka investuoti savų pinigų, kad pastato valdytojui būtų geriau. Jeigu plėtotojas paskui pastatą pats administruoja, tuomet daugiau šansų, kad jis įsidiegs BMS. Lietuvoje kol kas dar įprasta taupyti kokybės sąskaita. Jeigu tikslas tik pastatyti ir parduoti, tai pastatas bus pastatytas už kuo mažesnę pinigų sumą. 

Palyginti su Vakarų Europa, Lietuvoje nėra inovacijų atotrūkio laike, tiesiog viskas remiasi į kišenę. Tokių sistemų įdiegimas statytojams leidžia pasikelti prestižą. Taip pat ir didesnėms įmonėms atsiranda poreikis nuomotis ne paprastus, o išmanius biurus“, – sako K. Čiuprinskas. 

R. Simanavičius pabrėžia, kad Vakarų šalyse prioritetas skiriamas prevencijai. „Pavyzdžiui, ten yra plačiai taikoma BIM (angl. Building Information Modeling) metodologija, kuri duoda didelę naudą. Eksploatacijos metu yra pildoma, kas ir kur sumontuota bei kokie įrenginių parametrai. Vėliau šis modelis patenka į eksploatacinės įmonės rankas ir tuomet ji gali žinoti daugybę informacijos apie pastatą, kuri gali padėti užbėgti įvykiams už akių ir išvengti nemalonumų eksploatuojant pastatą“, – teigia R. Simanavičius. 

Pokyčius pagreitins ES direktyvos 

Europos Sąjungos (ES) Žaliojo kurso (angl. „Green deal“) direktyvos beldžiasi ir į Lietuvos statybos sektoriaus duris. Nuo 2021 m. visiems naujai statomiems viešiems statiniams Lietuvoje reikės taikyti BIM metodus, taip pat ir įgyvendinti energinę A++ klasę, todėl galima prognozuoti, kad pastatų eksploatacija ir jos sistemų diegimas įgaus vis didesnį pagreitį. 

„Tikrai taip ir bus, nes įrangos kaina, palyginti su žmogaus darbo kaina, krinta. Sovietmečiu darbo jėga buvo pigi, o daiktai brangūs, tačiau dabar viskas vystosi priešingai – jeigu neturi išmaniosios sistemos, turi daug darbų atlikti rankomis ir tai kainuoja laiką bei pinigus. Tačiau elektronika tobulėja labai greitai, atsiranda galimybių daiktus valdyti internetu – iš bet kurios vietos ir bet kada. Tik laiko klausimas, kol automatinės pastatų ir būsto priežiūros sistemos taps taikomos daugelio pastatų valdytojų ir jų gyventojų“, – priduria prodekanas K. Čiuprinskas.

Svarstydamas apie ateities perspektyvas, R. Simanavičius pažymėjo, kad prie greitesnių permainų lietuvius prives ES direktyvos, įpareigojančios tausoti energiją. Anot jo, parenkant teisingus parametrus ir taupant pastato energiją, sutaupyti galima gana ženkliai – net iki 30 procentų. 

„Kadangi pereinama prie skaitmeninės statybos, vystoma žiedinė ekonomika, kreipiamas dėmesys į pastatą nuo jo idėjos gimimo iki utilizavimo. Visuose pastato gyvavimo cikluose turėtų atsirasti gana rimtas požiūris. Projektuoti išmokstame, statyti irgi – kyla šiuolaikiški pastatai, kartu didėja poreikis juos tinkamai eksploatuoti. Ima aiškėti, kad, pastačius energiškai efektyvų pastatą, jis gali suvartoti tiek pat energijos kiek ir paprastas pastatas. Pastatų savininkai ima suvokti, kad tai susiję su eksploataciniais dalykais, ir tuomet pastato sąnaudų kaštai tampa svarbūs. Pokyčiai neįvyks per dieną ar per kelerius metus, bet ne tik privatus, bet ir viešasis sektorius į tai ima atkreipti dėmesį ir tikėtina, kad per dešimtmetį požiūris pasikeis kardinaliai“, – sako R. Simanavičius. 

Tinkama ir laiku atliekama pastatų priežiūra – tai ilgalaikė investicija į nekilnojamąjį turtą, mažinanti jo nusidėvėjimą. Vertinant kelių pastarųjų metų perspektyvą, savininkų požiūris į pastatų priežiūrą gerėjo, netrūko investicijų į ūkio atnaujinimą, modernizavimą, įskaitant ir išmaniąsias technologijas. Ko labai trūksta, tai valstybinių institucijų dėmesio šiai sričiai. Lietuvoje vis dar neturime bendro reglamento, nusakančio, kaip ir kas turi būti prižiūrima pastatuose, kaip jie turi būti tinkamai naudojami. 

Vien faktas, kad pastatų priežiūros tvarkos aprašą reglamentuoja ir kontroliuoja net trims skirtingoms ministerijoms pavaldžios įstaigos, kurios nesugeba susitarti tarpusavyje, verčia rimtai susimąstyti. Reglamentuojančių dokumentų atnaujinimai atsiranda tik lobistinių organizacijų iniciatyva arba kai reikia įteisinti ES direktyvų reikalavimus. Labai norėtųsi, kad naujoji valdžia skirtų daugiau dėmesio šiai sričiai.

Europos Sąjungos akcentuojamas Europos žaliasis kursas pastatų eksploataciją turėtų padaryti dar aktualesnę. Kokios prognozės žvelgiant į ateitį? 

Europos žaliasis kursas veda link didesnio sistemų automatizavimo ir veikimo valdymo, kuris užtikrintų mažesnes energijos sąnaudas ir jų panaudojimą, kai būtent reikia, kaip, pavyzdžiui, apšvietimas, vėdinimas, šaldymas, šildymas. Tai, kad vieną kartą įdiegsime tokias sistemas, visai nereiškia, kad neturėsime skirti dėmesio jų tinkamam valdymui. Todėl žinios ir patirtis, kurios susiveda į gerosios praktikos turėjimą, kurs vertę statinių naudotojams turėti ir tinkamą mikroklimatą, aplinką, ir minimalias sąnaudas energiniams ištekliams. Šiandien skiriame didelį dėmesį savo specialistų edukacijai ir gerosios praktikos kaupimui, kad galėtume kurti didesnę pridėtinę vertę savo užsakovams.

Įmonės veikloje akcentuojate tvarumą. Kaip įgyvendinate šį kriterijų? 

Bet kokio kriterijaus įgyvendinimas darbo praktikoje prasideda nuo kiekvieno mūsų asmeniškai. Kaip pastebėjome, jau savo inžinerine esme, net diskutuodami prie kavos puodelio, turime mintyje optimizavimą ir sistemų veikimo efektyvinimą. Kartu turime mintyje, ir kaip patys atliekame kasdienines operacijas, kaip efektyviai susidėlioti kelionių maršrutus, priežiūros darbų grafikus, kaip išnaudoti nuotolinį stebėjimą, kad kuo mažiau praleistume laiko kelionėse, naudodami degalus ir fizines priemones. Įmonės kultūra skatina kiekvieną jaustis atsakingą už aplinkosaugą, tarpusavio socialinius ryšius ir gerą darbo atmosferą. 

Pastatų eksploatacijos specialistas – gana reta specialybė Lietuvoje. Kur Jūsų darbuotojai semiasi patirties? Kiek ir kokius objektus prižiūrite Lietuvoje? 

Nėra taip, kad turime eksploatacijos specialistą. Yra daug skirtingų sistemų, pavyzdžiui, elektros, šildymo, vėdinimo, šaldymo ir kt., priežiūros ir aptarnavimo specialistai. Šie darbuotojai yra baigę atitinkamos srities specialiuosius mokslus, įgiję specialiąją kvalifikaciją ir atestaciją įrangos gamintojų rengiamuose mokymuose ar specialiuose atestacijų kursuose. Be šių formaliųjų žinių, turime sukaupę didelę praktinę patirtį ir ja dalijamės tarp komandų, vykdome naujų darbuotojų stažuotes. Pastebėjome, kad užsakovai vertina ir prašo ne formaliai norminiais reglamentais ar taisyklėmis pagrįstos nuomonės, bet paremtos daugiamete patirtimi ir gerąja praktika, tad šiuo aspektu, manau, esame išskirtiniai rinkoje ir galime pasiūlyti užsakovui didesnę pridėtinę vertę. Dauguma mūsų prižiūrimų objektų yra prekybos ir biurų paskirties pastatai. Dalis jų yra sertifikuoti. Vienas iš išskirtinių gali būti verslo centras „k29“. Mes jį įrengėme ir prižiūrime iki šiol. 

Kaip vyksta pastatų priežiūra nuotoliniu būdu? 

Įprastai pastatų priežiūra yra vykdoma pagal periodinių prevencinių apžiūrų ir patikrinimų grafiką. Per šiuos apsilankymus atliekami įvairūs įrangos veikimo patikros veiksmai, pastebėtų trūkumų identifikavimas ir reikiamas smulkus remontas. Tačiau šiandien gerokai pažangesnis būdas yra nuotolinė pastatuose sumontuotos inžinerinės įrangos stebėsena ir valdymas naudojant šiuolaikines pastatų valdymo sistemas (BMS). 

Jomis stebėdami įrangos veikimą ir užduotų parametrų palaikymą, galime iš anksto numatyti galimus veikimo sutrikimus, užbėgti už akių rimtesniems gedimams. Įmonėje turime visą parą veikiančią nuotolinio stebėjimo ir valdymo tarnybą, kuri gauna atitinkamus pranešimus iš įvairių pastatų valdymo sistemų ar tiesiogiai iš pastatų atsakingų darbuotojų ir skiria užduotis atitinkamiems specialistams sureaguoti į avarines situacijas. Pasitelkus BMS, dažnu atveju galima išvengti vizito į objektą ir iškilusią problemą išspręsti nuotoliniu būdu. 

Geras to pavyzdys yra „Caverion“ sukurta komercinio ir technologinio šaldymo nuotolinio stebėjimo ir valdymo platforma „iTOP“, leidžianti į vieną vietą sujungti skirtingų pastatų šaldymo ūkių valdymo sistemas. Ši platforma padeda stebimuose pastatuose vizitų į objektus skaičių sumažinti net iki 80 procentų.

Jokūbas Baltrukonis

Straipsnis publikuotas žurnale „Statyba ir architektūra“ (2020 lapkrikris-gruodis)