Nekilnojamasis turtas (NT) – pastatai ir žemės sklypai – nuo seno mėgstama investicija. Priešingai nei pinigų rinka, NT rinka yra gerai apsaugota nuo infliacijos. Tiesa, prieš pasiryžtant tokiai investicijai, verta ne tik gerai išanalizuoti net ir pačias netikėčiausias prognozes, bet ir sukaupti žinių, padėsiančių nepakliūti į spekuliacijų nekilnojamuoju turtu pinkles.
Netobula NT rinka
Vilniaus Gedimino technikos universiteto (VGTU) profesorius teismo ekspertas Saulius Raslanas tikina, jog NT spekuliacijos – ne tik rinkos dalyvių informuotumo reikalas, bet ir valstybinio lygio problema.
„NT rinka yra netobula, jai trūksta skaidrumo. Dauguma rinkos dalyvių neturi pakankamai informacijos ir žinių, todėl negali tinkamai priimti tam tikrų sprendimų, susijusių su turtu. Tarpininkai, vertintojai ir kiti konsultantai teikia tam tikras paslaugas ir savo veikla įneša indėlį į tos rinkos skaidrumo didinimą, tačiau tuo turėtų rūpintis ir valstybė“, – mano S. Raslanas.
VGTU profesoriaus teigimu, valstybė, norėdama išvengti NT rinkos spekuliacijų, galėtų periodiškai publikuoti NT kainų pokyčius. Tai, anot S. Raslano, galėtų atlikti VĮ Registrų centras, kuris yra vienintelė institucija, disponuojanti informacija apie sandorius. Prie NT apžvalgų rengimo galėtų prisidėti ir nepriklausomi NT vertintojai. Taip galėtų būti įgyvendinta viešoji privati partnerystė.
Turėjo įsikišti valstybė
Pasak profesoriaus, didesnio valstybės įsikišimo reikėjo ir 2003–2008 metais, kai dideliais tempais augo NT kainos.
„Per tuos metus dviejų kambarių butų kainos rinkoje kasmet išaugdavo iki 30 ir daugiau procentų. Spekuliacija NT buvo viena iš priežasčių, kodėl taip smarkiai augo kainos. Valstybės institucijos, siekdamos pažaboti NT spekuliaciją, daug nepadarė ir dažnai per ilgai delsdavo. Žemės sklypų mokestinė vertė ilgą laiką buvo nustatoma pagal nominalią indeksuotą kainą, kuri kartais buvo net iki 5 kartų mažesnė nei vidutinė rinkos vertė. Todėl žemės mokesčiai buvo nedideli ir tai nepadėjo pristabdyti spekuliacijos. Žinoma, valstybė stengiasi kovoti su tuo, įvesdama NT išlaikymo terminus, atsargaus skolinimosi nuostatus. Manau, veiksmingiausia priemonė, kovojant su spekuliacija, būtų buvęs visuotinis NT mokestis“, – teigia S. Raslanas.
Anot eksperto, kalbant apie NT burbulus, galima kalbėti ir apie tam tikrą spekuliacijos naudą NT rinkai. Ji nenaudinga pirkėjams, tačiau kitaip yra pardavėjams ar NT plėtotojams. Spekuliacija didina paklausą ir kelia kainas, todėl didėja jų pelnai. Tuomet ji tampa naudinga ir kitoms pramonės ir paslaugų šakoms, susijusioms su statyba. Tačiau nekontroliuojant tokių dalykų, atsiranda pavojus vėl susidaryti NT kainų burbului.
Kas daro didžiausią įtaką?
Teismo eksperto teigimu, didžiausią įtaką kainų nestabilumui NT rinkoje daro šalies finansų rinkos nestabilumas, kuris gali būti susietas ir su pasaulinės ekonomikos problemomis. Taigi svarbi ne tik ekonomika, bet ir politika.
„Visos rimtos NT apžvalgos pradedamos nuo šalies makroekonominių rodiklių analizės per tam tikrą laikotarpį bei įstatymų pasikeitimų, susijusių su NT. Čia nereikia pamiršti ir globalinių politinių veiksnių. Taip BVP, infliacijos lygis, vidutinis darbo užmokestis, nedarbo lygis, tiesioginės užsienio investicijos, kreditavimo galimybės ir kiti veiksniai daro įtaką NT kainoms“, – sakė VGTU profesorius.
Į ką reikėtų atkreipti dėmesį
Vis dėlto nusprendusiems investuoti į nekilnojamąjį turtą, VGTU profesorius pataria atkreipti dėmesį į tam tikrus dalykus. Ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą, labiausiai priklauso nuo teisingos jo vietos pasirinkimo. Taip pat labai svarbu teisingai įvertinti investavimo riziką. Verslo objektams (biurai, parduotuvės) labiausiai riziką mažina šie veiksniai: gera objekto vieta, pastato struktūra, tinkama naudoti įvairiais tikslais, patikrintas nuomininkų mokumas bei ilgalaikės ir nuomotojui palankios nuomos sutartys.
Specialisto teigimu, kapitalo rinkoje investicijų pelningumas gaunamas tik iš dividendų, o nekilnojamojo turto rinkoje – iš dividendų ir vertės padidėjimo. To ir reikia siekti, kad investicija į jį būtų sėkminga.
„Siekiant nustatyti NT investicinę grąžą, reikia atlikti išsamius rinkos tyrimus. Kai kurios agentūros skelbia ketvirčių, metines apžvalgas apie žemės sklypus, butus, biurus, namus bei gamybinius pastatus. Tokios apžvalgos parodo rinkos tendencijas, tačiau neanalizuoja giluminių priežasčių, įvairių veiksnių poveikio kainų formavimuisi. Kai kurie skelbiami kainų indeksai nėra patikimi. Apskritai prognozės yra nepatikimas dalykas. Niekas neišprognozavo finansinės krizės, prasidėjusios JAV 2007 m. sprogus būsto kainų burbului. Investuojant į NT, reikėtų analizuoti įvairias prognozes, neatmetant net ir pačių netikėčiausių, ir už tai yra atsakingi patys investuotojai, o ne jų tiesioginiai ar netiesioginiai konsultantai“, – pataria S. Raslanas.
Galerija
